保障性住房資金籌集需多措并舉
十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議新聞中心在梅地亞中心多功能廳舉行主題為“保障性住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”記者會(huì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥，接受媒體采訪。他說(shuō)，完成今年1000萬(wàn)套的任務(wù)，有8000多億是通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集來(lái)的。剩余的5000多億的資金，將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，記者會(huì)上透露出的信息令人振奮。從供給上講，住建部此前已宣布未來(lái)五年將新建保障性住房3600萬(wàn)套，覆蓋率可以達(dá)到20%，只要各地能夠落實(shí)下去，對(duì)于解決中低收入家庭住房問(wèn)題，對(duì)于分流商品房需求壓力、平抑房?jī)r(jià)將會(huì)發(fā)揮巨大作用。
現(xiàn)在，對(duì)于民眾擔(dān)心的保障房建設(shè)資金問(wèn)題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥終于給了確切答案，今年即將建設(shè)的1000萬(wàn)套保障性住房，所需13000億元資金，中央等四級(jí)政府要承擔(dān)5000億，剩下8000億元由社會(huì)資金來(lái)籌集。頗令人欣慰的是，日前，在全國(guó)落實(shí)保障房建設(shè)專(zhuān)題會(huì)議上，各地簽訂了保障房建設(shè)責(zé)任書(shū)，立下了軍令狀。
可以預(yù)見(jiàn)的是，今年中低收入家庭、進(jìn)城農(nóng)民工、大學(xué)畢業(yè)生、棚戶(hù)區(qū)住戶(hù)和農(nóng)村危房戶(hù)等住房困難群體，將根據(jù)其住房困難程度和經(jīng)濟(jì)承受能力，陸續(xù)享受到相應(yīng)的住房保障。然而，筆者擔(dān)心和憂慮的是，今后保障性住房面臨最大的困難，將是資金籌集問(wèn)題，隨著保障性住房建設(shè)的全面提速，倘若在資金籌集上，不能做到未雨綢繆，很可能讓這項(xiàng)惠民公共政策無(wú)法得到落實(shí)。
就目前國(guó)情而言，我們起碼有四項(xiàng)融資手段，不僅可以充分利用好，還可以發(fā)揮更好的效果。首先，提高土地出讓金提取比重。鑒于巨大資金缺口，我們不妨將現(xiàn)行的土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)的比例不低于10%的規(guī)定，提高到15%。資金缺口大的地方，甚至提高到更高比例。譬如，最近河北省為了保證建設(shè)資金，把原來(lái)按土地出讓凈收益的10%計(jì)提，調(diào)整為按土地出讓總收入的5%計(jì)提，用于保障性安居工程建設(shè)。還有些地方把用于保障性安居工程建設(shè)的土地凈收益計(jì)提比例提高到20%。
與此同時(shí)，架構(gòu)保障性住房基金。保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)已獲得國(guó)家的稅收優(yōu)惠，如果租金定價(jià)合理，回報(bào)率適當(dāng)，公租房可以吸引社會(huì)資金進(jìn)入。具體講，保障房基金可以由房地產(chǎn)企業(yè)、銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)及民間資本聯(lián)合出資組成，成立專(zhuān)門(mén)的管理公司進(jìn)行管理，并設(shè)定托管銀行、承建商等多方角色，這不但可以給保障房提供可靠資金，也可以激活民間資本。
此外，發(fā)行保障房債券。證監(jiān)會(huì)可以創(chuàng)新方式支持地方保障房建設(shè)，譬如，在資本市場(chǎng)開(kāi)設(shè)保障房債券，各地政府因有每年的租金收入做保證，這類(lèi)債券不僅是最優(yōu)秀的債券品種，而且也不會(huì)像美國(guó)的次貸那樣，充滿(mǎn)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。
最后，建立房地產(chǎn)信托融資模式，來(lái)推動(dòng)保障房建設(shè)。去年8月份，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)曾鄭重指出，我國(guó)各級(jí)政府可以探索REITS（房地產(chǎn)信托）試點(diǎn)等方式，支持公租住房建設(shè)投入。既然有國(guó)家的支持，地方政府完全可以用足用好這項(xiàng)制度安排，積極推動(dòng)信托融資模式，來(lái)支持我國(guó)保障房建設(shè)。（吳睿鶇）
