近日，陜西省出臺了加強商品房價格成本利潤核算的《通知》，“合理利潤率控制在10%左右”的內容引發(fā)熱議。人們在猜測“限利”是否意味著房地產(chǎn)調控政策進一步加強的同時，也對控制商品房利潤水平的可操作性產(chǎn)生質疑。
被推到輿論風口浪尖的陜西省建設廳官員在接受中國證券報記者采訪時表示，《通知》是對“一房一價”政策的進一步細化，以量化區(qū)間的方式加強住房價格管理，同時希望通過公示項目成本，打消剛性需求的購房顧慮。
新政暗促剛需購房
陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳的辦公地位于省政府大樓9層，10月23日9點，當記者趕到這里時，負責起草《通知》文件的相關部門官員已經(jīng)早早進入了會議室，這使得原本預約的采訪不得不推遲。
“連續(xù)兩天了，廳領導都是一早就召集開會”，工作人員一邊介紹，一邊不時打開新華網(wǎng)、大秦網(wǎng)等網(wǎng)站，閱讀著關于陜西省“商品房利潤率控制在10%”的新聞，房地產(chǎn)調控的敏感給他們帶來了巨大的輿論壓力。
等待了一個多小時后，陜西省建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張繼剛匆匆回到辦公室，手里握著厚厚的一疊材料，里面既有省領導批示的文件和統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也有許多媒體陸續(xù)發(fā)來的采訪函。
“《通知》出臺之后，媒體討論的很多，有贊成的，也有質疑的。”張繼剛直言，希望輿論能夠積極地看待這項調控政策，“商品房價格成本利潤核算是一項探索性的舉措，希望通過落實一房一價政策，讓老百姓實實在在的看到各區(qū)域合理房價是多少。”
據(jù)一位參與政策制定的官員介紹，今年9月下旬，建設廳將關于價格核算的設想上報至省政府，得到了省領導的充分肯定，批示中除了希望抓緊落實外，還建議定期動態(tài)分析，以半年或季度為周期進行統(tǒng)計。盡管輿論對政策操作性存在質疑，陜西省商品房價格核算的政策仍將以試點形式進行推進。
2012年9月，西安市商品房平均價格為6823元/平米，相比于2010年和2011年的數(shù)據(jù)漲幅并不大。據(jù)西安萬科一位項目負責人介紹：“2010年以來，隨著限貸和限購政策的相繼實施，加之本地工薪階層收入水平不高，陜西省商品房價格基本保持穩(wěn)定。”
為何在房價平穩(wěn)的背景下，陜西省要出臺“限利”的調控新政？張繼剛解釋稱，陜西省出臺商品房價格成本利潤核算的政策主要基于兩方面原因：首先，以往“一房一價”僅是報備制，對于價格控制并沒有落實到位；其次，陜西省房地產(chǎn)市場漸趨低迷。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月-9月西安市商品房銷售790萬平方米，同比下降了7.3%。
張繼剛表示，由于對房地產(chǎn)市場未來走勢判斷存在差異，購房者觀望態(tài)度日漸濃厚，導致許多地方住宅銷量下滑。通過政府指導的方式，可以讓大家了解各區(qū)域的房價狀態(tài)，引導剛性需求購房者理性消費，進而活躍房地產(chǎn)市場。
限利令不會全面鋪開
“限制利潤水平違背市場化原則”、“如何防止開發(fā)商虛報成本”、“物價部門怎么針對單個項目核算成本”，在陜西省調控新政的討論中，對可操作性的質疑聲不斷。
“重在宏觀引導，不做微觀定位”，張繼剛明確表示，“在政策落實過程中，管理部門不會對備案項目做具體核算，只是要求其備案價格符合區(qū)域合理價格區(qū)間。”
據(jù)了解，陜西省擬選擇一些典型區(qū)域作為試點，選取已完成銷售或接近完成銷售的項目為樣本，參考它們的開發(fā)建設成本，上浮10%的利潤水平，作為該區(qū)域平均價格的基準。合理價格區(qū)間公示后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可10日內，要一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標價”對外銷售。開發(fā)建設單位須在商品房銷售之前到當?shù)貎r格主管部門進行價格備案，備案價格應在所在區(qū)域住房銷售價格區(qū)間范圍內，否則將不予備案。
張繼剛介紹，本次出臺的政策主要是宏觀引導，也就是說，政府只是在設定價格區(qū)間時，對樣本進行成本核算。在政策執(zhí)行中，管理部門不會要求備案項目提供成本數(shù)據(jù)。并且，考慮到建筑類型不同、品質不同和環(huán)境差異，區(qū)域合理價格也會設置較大的區(qū)間。此外，商品房價格成本利潤核算不會在全省全面推行，只會選取一些區(qū)域作為試點，例如西安市選擇曲江、浐灞和開發(fā)區(qū)等地區(qū)，寶雞市選擇中心城區(qū)和陳倉區(qū)。
新政或將抑制高房價
在出臺商品房價格成本利潤核算政策前，陜西省建設廳進行了細致的前期調研，選取了全省21個商品房項目作為樣本。
一位官員介紹，本次調研涉及全省所有地級市，采取了匿名的方式，不公開具體項目名稱，但要求提供準確、詳實的財務數(shù)據(jù)。一份西安某開發(fā)項目數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計資料包含了土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金、所得稅、凈利潤和銷售利潤率等16個科目。
該官員表示：“統(tǒng)計數(shù)據(jù)涵蓋了商品房開發(fā)的主要財務數(shù)據(jù)，基本反映了真實的成本投入和盈利情況。整體來看，陜西省省內開發(fā)商的銷售利潤率并不高，不過自有資金利潤率可以達到20%-40%的水平。”
記者在21個項目樣本的匯總數(shù)據(jù)表中看到，陜西省楊凌市某項目的銷售利潤率最高，達到了15.45%；而寶雞市鳳翔縣某項目銷售利潤只有0.85%。總體來看，陜西省多數(shù)樣本的銷售利潤率低于10%，這也成為了本次政策“商品房利潤率控制在10%左右”的依據(jù)。
一位陜西省本地開發(fā)商介紹，分區(qū)域測算住房項目成本政策的象征意義遠高于實際效果，因為在陜西省許多地方，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平已經(jīng)降到了10%以下。“這幾年土地成本、建筑成本都增長較快，尤其是勞動力成本更是飛漲。以我在咸陽的一個項目為例，銷售價格勉強維持在3600元/平米，全部銷售完畢的收入大概是2.1億元，利潤約5000萬元。這是不包含融資成本的。由于房地產(chǎn)信貸收緊，項目資金許多來自社會融資，如果剔除這些‘高利貸’，只能剩下1000多萬了。”
不過，西安某品牌開發(fā)商認為，像曲江區(qū)這樣高房價的區(qū)域有可能受“限利令”沖擊明顯。“西安市的房地產(chǎn)市場發(fā)展格局非常不平衡，東城、西城居住人群收入水平偏低，以剛性需求為主，開發(fā)商利潤水平不高。曲江區(qū)則是西安市典型的高品質、高房價區(qū)域，開發(fā)商在高投入的同時，必然要求更高的回報。因此，曲江區(qū)房地產(chǎn)項目銷售利潤率普遍在20%以上。如果政府將商品房利潤率控制在10%左右，曲江區(qū)商品房項目的開發(fā)將受到很大的影響。”（劉興龍）
