全球房地產(chǎn)“高燒”不退引發(fā)擔憂

　　——國際經(jīng)濟形勢面面觀⑨

　　受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場的影響，2021年一季度全球房地產(chǎn)價格強勁增長。造成當前房地產(chǎn)市場“高溫”的主要因素，一是持續(xù)的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環(huán)境，二是大規(guī)模政府財政刺激政策造成的額外收入。但是，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩(wěn)定正在越來越多成為各國監(jiān)管者的擔憂。擺在主要發(fā)達經(jīng)濟體央行面前的無疑是如何駕馭空前繁榮的房地產(chǎn)市場這道被疫情加劇的難題。

　　在全球房地產(chǎn)指南網(wǎng)站公布的最新市場報告中，“前所未有的空前繁榮”折射出全球主要經(jīng)濟體房地產(chǎn)行業(yè)的樂觀景象，在這一樂觀景象的背后，是多數(shù)國家監(jiān)管部門面臨的維持經(jīng)濟增速與避免金融風險的兩難局面。

　　該市場報告顯示，受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場的影響，2021年一季度全球房地產(chǎn)價格強勁增長。

　　從增量來看，今年一季度，在低利率環(huán)境和寬松貨幣政策的影響下，全球57個主要房地產(chǎn)市場中的43個出現(xiàn)了實際房價持續(xù)上漲。如果不扣除通脹因素，則有50個主要房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格持續(xù)上漲，只有7個市場出現(xiàn)了下降。

　　從上漲勢頭來看，當前多數(shù)經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場較去年同期出現(xiàn)明顯上升。在43個房地產(chǎn)價格上漲的經(jīng)濟體中，29個經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，增速從5.21%至28.7%不等；14個經(jīng)濟體的房地產(chǎn)價格增速維持在0.14%至4.03%之間。

　　北美房地產(chǎn)價格持續(xù)高速增長。在美國，季節(jié)調(diào)整后的標普/Case-Shiller房價指數(shù)在一季度上漲了10.28%；美國聯(lián)邦住房金融局公布的季度調(diào)整后的住房價格指數(shù)同樣也上漲了10.54%，為有記錄以來的最高年度增速。低利率環(huán)境和大規(guī)模政府刺激方案催生的住房需求和建筑活動是推升價格的關(guān)鍵因素。考慮到去年的低基數(shù)，一季度美國單戶住宅銷售量較去年同期增長48.3%；新房開工數(shù)量較去年同期增長67.3%，新房完工數(shù)量也上漲了21.7%。美國全國住宅建筑商協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，美國住宅建筑商信心指數(shù)近期維持在高位。在加拿大，受經(jīng)濟前景改善之后需求強勁提升的影響，11個主要城市一季度房地產(chǎn)價格上漲了8.39%，相較于去年同期的2.92%增速上漲明顯；加拿大房地產(chǎn)協(xié)會一季度數(shù)據(jù)顯示，住宅地產(chǎn)實際銷售量較去年同期增長256%。

　　歐洲房地產(chǎn)升溫態(tài)勢在今年一季度進一步強化。26個歐洲國家中的23個均維持房地產(chǎn)價格增長態(tài)勢，全球房地產(chǎn)價格增速最高的4個國家都在歐洲，分別是增長了28.7%的黑山、增長了14.38%的斯洛伐克、增長了13.59%的土耳其和增長了11.28%的瑞典。值得關(guān)注的是，受到住宅地產(chǎn)需求上升、低利率環(huán)境、良好的家庭財務(wù)狀況以及城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響，德國公寓平均價格在一季度增長了9.59%，維持了過去6年的持續(xù)上漲態(tài)勢。英國的房地產(chǎn)價格也維持了5.33%的高速增長態(tài)勢，房地產(chǎn)交易也在一季度創(chuàng)下了54.6%的年度增幅。

　　亞太地區(qū)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了強勁增長。其中，新西蘭的房地產(chǎn)價格增速最高。一季度房價中位數(shù)上漲了22.39%，相比于去年一季度的10.87%上漲明顯。在新西蘭之外，澳大利亞的房地產(chǎn)價格受到低利率環(huán)境的刺激在一季度增長6.64%；日本房地產(chǎn)價格在一季度折合年化增幅為9.3%，較去年同期下降0.23%的態(tài)勢改善明顯。

　　針對全球主要房地產(chǎn)市場在疫情對實體經(jīng)濟沖擊尚未消退之時的空前繁榮，牛津經(jīng)濟研究院認為，與長期趨勢相比，發(fā)達經(jīng)濟體的房地產(chǎn)價值被高估了約10%。上述泡沫部分會不會引發(fā)新一輪危機成為各方關(guān)注的焦點。

　　從根源上看，造成當前全球主要國家房地產(chǎn)市場高溫的主要因素有二：一是持續(xù)的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環(huán)境，為房價上漲提供了支持，相比于租金和其他投資，較為低廉的借貸成本使得房地產(chǎn)成為更受偏好的投資標的。二是大規(guī)模政府財政刺激政策造成的額外收入。自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，社交管控和封鎖限制了家庭支出。在政府財政支持下產(chǎn)生的額外收入促使家庭部門將更多的資金分配給房地產(chǎn)市場。

　　因此，支撐全球房地產(chǎn)繁榮的根基并不具有可持續(xù)性，后續(xù)市場的發(fā)展很大程度上依賴于政策變量，這成為部分投資者和決策者對于當前房地產(chǎn)市場的主要擔憂。

　　多數(shù)研究機構(gòu)認為，相較2008年國際金融危機前，無論是家庭部門還是金融機構(gòu)的資產(chǎn)負債情況均有了明顯的改善。抵押貸款的增長主要是由財務(wù)狀況良好的人推動的，大多數(shù)發(fā)達國家的家庭負債都低于國際金融危機前。因此，即使出現(xiàn)泡沫被擠破的情況，出現(xiàn)類似金融危機期間的違約和拋售潮進而引發(fā)更大系統(tǒng)性風險的可能性也較低。

　　然而，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩(wěn)定正在越來越多成為各國監(jiān)管者的擔憂。

　　一方面，“第一套房”門檻的上升成為各方關(guān)注的焦點。美聯(lián)儲主席鮑威爾日前表示，盡管房地產(chǎn)市場繁榮并不是由魯莽、不負責任的貸款導(dǎo)致的，但使入門級買家更難進入住房市場是一個嚴重問題。

　　另一方面，投機泡沫的擠破對于家庭部門的沖擊不均衡性成為各方關(guān)注的另一焦點。當前，自住需求與投機性購買仍然是增長的強勁動力。房地產(chǎn)市場的繁榮也帶來了大量家庭賬面財富的快速增長。考慮到房地產(chǎn)影響比其他資產(chǎn)價格波動對家庭部門影響嚴重得多，如果受政策環(huán)境影響造成房地產(chǎn)市場價格的劇烈波動，家庭部門的財富效應(yīng)將呈現(xiàn)明顯縮水，有可能通過消費、投資等渠道蔓延至其他經(jīng)濟領(lǐng)域。

　　更加引發(fā)各方擔憂的是，在各方預(yù)測的美聯(lián)儲退出資產(chǎn)購置計劃的進程中，由于房地產(chǎn)市場的繁榮，首先削減抵押支持貸款(MBS)資產(chǎn)購買量成為各方預(yù)計的大概率事件。而由此引發(fā)的縮表震蕩可能更為集中地體現(xiàn)在當前火熱的房地產(chǎn)市場。

　　因此，擺在主要發(fā)達經(jīng)濟體央行面前的無疑是一道被疫情加劇的難題——如何駕馭空前繁榮的房地產(chǎn)市場。如果任其走熱，房地產(chǎn)市場很有可能變成不可持續(xù)的繁榮，并最終導(dǎo)致經(jīng)濟活動逆轉(zhuǎn)。如果刺激措施的撤回速度過慢，可能會使房地產(chǎn)進一步膨脹，并加劇對金融穩(wěn)定的擔憂。如果撤回太早或者監(jiān)管過強意味著擾亂市場并降低房地產(chǎn)價格，進而威脅到各國的經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭。