金巖石：樓市還會漲 房地產(chǎn)投機泡沫還將放大

　　中國城市的樓價比美國貴，這已經(jīng)不是新聞了。但從趨勢上看，中國的樓市還會漲，而且會漲得很離譜，因為物極必反，股市和樓市的資產(chǎn)泡沫不達到極限是不會破滅的，這是每個國家都經(jīng)歷過的非理性繁榮。　　　

　　的確，無論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國城市房價的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房價的既不是本土的工資收入，也不是當?shù)氐淖饨鹚�平，而是外來人口和投資資金的凈流入。在中國的多數(shù)城市中，住宅的購買者近80%為外來人口，首付資金的來源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦東星河灣開盤，當日銷售超過40億，264棟千萬級高檔公寓在幾個小時內一搶而空，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷售紀錄。而根據(jù)易居中國的房地產(chǎn)研究院對當日購房者所做的定量分析。82%的購房者是年齡在45歲以下的人，77%的購房者不是上海本地人。這個年齡結構又不在上海工作的群體，主要是“富二代”、投資者或企業(yè)家！所以中國城市的房價不是由本地的工薪收入和租金回報率決定的，而是由外來人口和外部資金的流入決定的，投資性購房的占比估計在80%以上。因此，作為投資品主導的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來判斷房價走勢，而要把房地產(chǎn)放在投資市場上分析其價格走勢，否則就無法理解中國城市房地產(chǎn)的特殊定價機制。

　　中國經(jīng)濟正處于城市化的加速階段，過去20年，城市人口從25%上升到45%，現(xiàn)在已超過6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。據(jù)麥肯錫預測，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達到65%。由此推論，城市化推動的房地產(chǎn)投機泡沫在未來10~15年內還會放大。(金巖石)

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