關注高房價下“地根之病”：土地出讓兩難待解

　　在各地“地王”被屢屢刷新、“面粉”價格不斷高企之時，市場對“面包”漲價預期可想而知。盡管國土部門屢次辟謠稱：所謂因供需不平衡引發(fā)的“地荒”有被開發(fā)商夸大并誤導輿論之嫌，但從全局和長期來看，我國城市土地資源的稀缺是不折不扣的事實。從供應結構看，用于保障性住房建設的用地長期得不到保障，倒是真正處于供應短缺的“地荒”狀態(tài)。隨著房價的不斷走高、調(diào)控的不斷加碼，“地根”之病也暴露得愈加充分。毋庸置疑，高房價下的“地荒”問題正在倒逼我國城市土地使用制度加快改革步伐。

　　“地荒”：孰真孰假？

　　一直以來，多位房地產(chǎn)“大佬”一再聲稱：企業(yè)囤地的原因在于土地管理部門供地不足，“如果加大土地供應，開發(fā)商就不會囤地”。但實際上，“土地供應不足”的問題遠沒有那么嚴重，開發(fā)商口中的所謂“地荒”有誤導公眾之嫌。

　　據(jù)國土資源部副部長贠小蘇介紹，截至2009年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬畝的土地，可以說已供土地保證今后兩三年房地產(chǎn)開發(fā)用地是沒有問題的。另一方面，全國各級土地儲備中心截至去年底，儲備土地22萬公頃以上，增加房地產(chǎn)供地和實施房地產(chǎn)用地調(diào)控應該說也完全是有保障的。

　　中原地產(chǎn)研究中心曾在2009年8月發(fā)布一項研究報告稱，知名開發(fā)商于2003年～2009年上半年間獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。

　　報告稱，上述數(shù)據(jù)是由萬科、保利、金地等40家知名開發(fā)商6年多來在北京、廣州、深圳等12個重點城市的拿地及開發(fā)情況統(tǒng)計而來，統(tǒng)計地塊共計270幅。中原地產(chǎn)研究中心認為，正是大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市，造成了樓市的短期供應緊缺，形成了“地荒”假象。

　　來自國土部的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，全國仍然約有1萬公頃閑置土地，54%左右的閑置土地主要是政府部門原因造成的，包括規(guī)劃調(diào)整、土地經(jīng)濟糾紛等導致土地不能按期開發(fā)；剩余46%左右的閑置土地是企業(yè)自身原因造成的。

　　不過，雖然土地供應短期內(nèi)遠未到“荒”的地步，但一些城市土地資源的稀缺卻是不爭的事實。比如，有數(shù)據(jù)顯示，目前上海6000多平方公里的土地，建設用地面積已達2500平方公里。不計崇明島1200平方公里的面積，上海近50%已用作建設用地，遠遠高于國際認定的30%的“宜居城市建設用地”比例。上海市規(guī)劃部門制定的土地利用總體規(guī)劃指出，上海全市陸域面積利用程度已經(jīng)很高……城市建設將引起對土地需求的持續(xù)增加。由于灘涂圍墾周期長，而且需要巨額投入，增加土地總量有限，因此，“上海市土地資源的供求矛盾日趨突出”。

　　“面包”貴價與城市供地的“結構性失衡”

　　如果把城市住宅比作“面包”，土地就是“面粉”。“面粉”的供應結構很大程度上決定了“面包”的價格，“面包”貴價的背后，凸顯的是城市土地供應的結構性失衡及我國城市發(fā)展定位與關注民生之間的巨大差距。正是由于用于保障民生用地的“標準粉”長期短缺，才造成了民眾迫不得已搶購高價定制限量版的“面包”，而失衡的城市土地供應結構相當程度上折射出政府對城市社會經(jīng)濟發(fā)展的價值取向。

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